Договор за наем

loading...

1. С този договор могат да отдават под наем преди всичко напълно дееспособни лица, т.е. такива, които са навършили 18 години и не са поставени под запрещение. Непълнолетните и поставените под ограничено запрещение могат също да отдават под наем, но само със съгласието на своите родители, съответно - попечители. Договорът за наем е от категорията на т.нар. "сделки на управление". За пример: "сделка на разпореждане" е покупко - продажбата. Така че може и лице, което не е собственик да сключи договор за наем. Ограничението, обаче е свързано със срока - "лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години".

2. Част от същественото съдържание на договора е цената, която се определя по договаряне. Най - удачно е да се използва формулата: "левовата равностойност на ........ щатски долара" и т.н. Плащанията стават на вноски - най - често месечни. Няма пречка да се плаща на седмица , тримесечие или на друг период от време. Би било добре да се предвиди прекратяване на договора при неплащане на определен брой наемни вноски.

3.  Въпреки че няма изискване за писмена форма, в интерес и на двете страни е да има писмен договор, в който да се посочат общите условия по договора и отделно правата и задълженията на наемодателя и наемателя, както и допълнителните клаузи, ако има такива. Структурата може да бъде такава:

Договор за наем

I. Достатъчно пълна конкретизация на страните - трите имена, адрес, личен паспорт(номер и серия). Може да се приложи формулата: "наричан накратко НАЕМАТЕЛ/НАЕМОДАТЕЛ".

II. Общи условия по договора - какво се предоставя, как се предоставя, за какъв период от време, как се извършват плащанията и т.н. Важно е да се опише жилището или да се препрати към приемо - предавателния протокол(виж т.12), ако направите такъв и мислите да го приложите.

III. Права и задължения на наемателя -да изплаща наемната цена, да плаща всички разходи, свързани с обикновеното ползване на вещта, да прихваща срещу наемната цена разходите, които е направил за вещта извън горепосочените и т.н.

IV. Права и задължения на наемодателя - да предостави вещта за ползване, да обезпечи несмущаваното ползване на наетата вещ, да поддържа вещта в състояние, което отговаря на предназначението й, да получава в уговорените срокове наемната цена и т.н.

V. Допълнителни клаузи - всичко, свързано с неустойки, обезщетения, изменения на договора и т.н.

4.  Важно е да се посочи изрично срокът, за който се сключва договора, макар че това не е част от задължителното му съдържание. При всички случаи договорът за наем не може да се сключва за срок по-дълъг от 10 години. Това е изрична разпоредба на закона. Това не значи, че договор, сключен за по дълъг срок е нищожен - той се смята за сключен за 10 години. "Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години". Договорът може да бъде и безсрочен. Законът предвижда вписване на онзи договор за наем, който е за срок по - голям от една година.

5. Хубаво е да се уредят договорно всички разноски, свързани с поддръжката на жилището. Ако не е уговорено друго "дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя. Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя." Но може да се уговори и друго в тази клауза на договора.

6. Договорът е този, в който трябва да се посочи как ще се използва вещта - дали за офис, цех и т.н. Ако друго не е уговорено, се прилага законът, т.е. "съгласно предназначението й".

7. Важен въпрос за уреждане е и въпросът за пренаемането, защото, ако нищо не е уговорено, ще се смята, че наемателят е в правото си да преотдава наетата от него вещ. И вече той се превръща в наемодател, чийто наемател не може да има повече права, отколкото той самия. Животът често ни изправя пред такива ситуации, когато наемодателят, кога от незнание, кога от заблуждение, не урежда този въпрос и така поставя на изпитание своя икономически интерес, защото неговият имот преминава в ръцете на други лица, с които той не се е договорял.

8. Ако срокът на договора изтече и наемодателят, знаейки, не се противопоставя на продължаващото ползване на жилището, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Това е т.нар. мълчаливо продължаване на договора, при което, макар и да е бил срочен, договорът се превръща в безсрочен.

9. Важно е да се предвиди и клауза за предизвестие при прекратяване на договора. Въпросите за прекратяването на договора са важни и за двете страни. Едно непредвидено прекратяване на договора може да доведе до големи сътресения на финансовия интерес, на която и да било от двете страни. Ето защо самият закон предвижда, че, ако договорът не е за определен срок, може да се прекрати с предизвестие от 1 месец.

10. Във връзка с горепосоченото е нужно да се предвиди и неустойка, която да играе, освен гаранционна, и обезщетителна роля. При неустойката вредите не се доказват.

11. При плащането наемателят има интерес да изисква разписка за дадените от него пари. Разписката се издава от наемодателя. Само така може да се гарантира в най-пълна степен интереса му. Защото при един впоследствие възникнал спор, може да се окаже невъзможно доказването на плащанията.

Разписка

Долуподписаният(име,адрес,паспорт)................................................
.....................................................................................................
.....................................................................................................
.............................................................получих от.................................................
.....................................................................................................
сумата от......................, която (същото или друго лице) ми дължи по договор за наем (параметри на договора)........ от......... (дата на сключването). Сумата се явява плащане за периода от ...... до ......... за ползване на наетото жилище. (тук може да посочите, че в сумата влизат или не сметките за ток, вода, парно и други консумативи.)

София: ............................... година Получил:
.................................     Платил:
..................................


12. От друга страна пък наемодателят е добре да направи опис на жилището и да го приложи към договора или по - точно казано - да изготви т.нар. приемо-предавателен протокол. Той трябва да бъде подписан и от двете страни. Това ще бъде най - удобният начин за търсене на отговорност за имуществени вреди, вземайки се винаги предвид естественото похабяване на жилището. Изготвянето на такъв протокол е в интерес и на наемателя, защото в противен случай се смята, че жилището е прието в добро състояние, а не се отчита реалното му такова.

13. Тъй като икономическите и социално - битовите условия могат да се променят, е добре да се предвиди и клауза за изменение на договора. Пример:"договорът може да се променя по взаимното съгласие на двете страни".

14. Договорите за наем за повече от една година подлежат на нотариално вписване. Определено вписването е в интерес на наемателя, който по този начин се защитава срещу претенцията на трети лица - например - новите собственици на наетото вече жилище.

15. Договорът се сключва най-малко в два екземпляра - по един за всяка от страните. Когато договорът се вписва се представя оригинал и копие от договора.