Хората, които живеят под наем, са принудени да свикнат с някои неудобства. Едно от тях е несигурността дали и следващия месец ще са под същия покрив. Дали защото нечий племенник се е върнал от чужбина или пък понеже се е появил по-платежоспособен наемател, но хазяинът може да изненада с бързо предизвестие да напуснете жилището. Ако не ви се иска през дъждовните и студени месеци спешно да търсите нова квартира, можете да си спестите доста неприятности, като предварително сключите пълен и обстоятелствен договор за наем. Освен че подслонът над главата ви става с една идея по-сигурен, намалява и опасността да има претенции към вас за всевъзможни щети, за които нямате никаква вина, а и може да си гарантирате спокойствието, че наемът ви изведнъж няма да порасне в пъти.

Договорът за наем

няма форма, не е задължително да бъде сключен в писмен вид, може и да е само устна договорка, обяснява Павел Цанев, управляващ партньор в правната кантора "Легаконсултинг България". Приятелските разговори на кафе обаче трудно могат да се докажат и затова практиката е наложила да се сключват писмени договори. За целта обикновено са достатъчни само документите за самоличност на наемателя и наемодателя и документи за собственост на имота (нотариалния акт или нотариалното упълномощение). Така можете да се убедите, че сключвате сделка с човека, който има права над имота.

След това в договора трябва ясно да се посочат правата и задълженията на двете страни, както и срокът, за който се сключва. Когато договорът за наем е между физически лица, то по закон той може да е със срок максимум десет години. Най-често обаче те се сключват за една година.
За да не се окаже, че трябва да се ангажирате със сериозни ремонти на апартамента, най-напред направете пълен оглед на жилището - дали има някакви повреди или по нещо личи, че вероятно ще се проявят някакви дефекти. Всяка нередност, която забележите, е добре да се опише в приемно-предавателен протокол и всичко, което по-късно не отговаря на написаното там, се счита за ваше дело - от неработещ контакт до петна от червено вино по стените в кухнята.

От утре - на улицата

Целта на един такъв договор е освен всичко друго да си подсигурите, че няма да се окажете на улицата в неочакван момент. За това консултантите препоръчват да отбележете всички възможни хипотези за това, при какви действия на двете страни договорът може да бъде предсрочно прекратен. Има договори със срок и договори без срок. Безсрочните могат да се прекратяват с месец предизвестие, докато срочните имат крайна дата, така че наемателят знае кога трябва да се изнесе. Въпреки това има наемодатели, които включват в срочни договори клаузи с изисквания да могат по собствено желание прекратяват договор. Ако вие решите да се изнесете, също сте длъжни да го направите с месец предизвестие, като от вас може да се очаква да допускате хора до имота за оглед в удобно за вас време. При закъсняване с плащането наемодателят може да прекрати договора, като отново най-често се договаря срок от един месец. "Хубаво е да се уговори един разумен, например двуседмичен срок за наем, при който, ако наемателят закъснее, да се отправи предупредителен срок и чак след това да се прекрати договорът", пояснява Павел Цанев.

За по-голяма достоверност на договора може да отидете при нотариус и да получите от него заверка. Предимството на такъв договор е, че ако наемодателят ви прехвърли имота си на друго лице, тогава новият собственик ще има право да пожелае да напуснете имота му, но не по-рано от една година. При липса на нотариална заверка новият собственик има право да пожелае вашето напускане по всяко време с предизвестие един месец.

Ако искате да си гарантирате пребиваването в съответната квартира необезпокояван за целия период на договора въпреки всичко, можете да впишете този договор в имотния регистър.

От следващия месец - още 100 лв.

Все пак договори за наем се подписват най-вече за да се конкретизират размерът и начинът на плащането му. Макар и да фиксира някаква конкретна сума, често наемодателите включват клауза за евентуалното му увеличение. Обикновено той е обвързан с някакъв обективен критерий - най-разпространеният е темпът на инфлацията. От консултантските агенции съветват индексацията да става на база изчисленията на Евростат, защото са по-ниски и съответно по-изгодни от тези на НСИ. Практиката обаче показва, че тези, които отдават логично предпочитат втория вариант. По рядко са случаите, когато наемът се обвързва с движението на цените на жилищните имоти в района. Ако прецените, че наемът е достатъчно нисък и при евентуално годишно увеличение от около 20% сделката все още е добра, агенциите препоръчват да добавите клауза, след увеличението наемът да не бъде по-голям от предварително договорена сума. Но всичко това трябва да е ясно посочено в договора. Така например, ако от миналата година живеете под наем в Лозенец за 300 евро на месец, но междувременно инфлацията в България според НСИ към август т.г. е 14.5% и с хазяина ви сте се договорили за промяна на наема спрямо нея, то той сега може да увеличи наема ви на 344 евро. Според Евростат обаче инфлацията е 12.3% и при договорка за съобразяване с тази стойност, вашият наем ще може да бъде увеличен до 337 евро. В никакъв случай не трябва да оставяте хазяинът ви да има свободата да си избира между повече възможности, ами конкретно да фиксирате в договора в началото начина и периода на промяна на наема. Някои наематели дават възможност, ако например се направи ремонт на жилището, да се ползва някаква отстъпка за определен брой бъдещи наеми.

"За съжаление никога не може да се гарантира напълно, че някоя от страните няма да наруши договора. Но за да е по-малък този риск, в договорите за наем са предвидени неустойки, които се заплащат при неспазване на условията в договора", пояснява Катя Ценова, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти". Неписано правило е при сключване на договора наемодателите освен наема за първия месец да получават и гаранционен депозит, който остава у тях до освобождаване на имота. Депозитът се възстановява на наемателя при прекратяване на договора, когато представи всички необходими документи, доказващи, че е изпълнил всички свои задължения към наемодателя (например дължима наемна цена, консумативи за имота и др.). "Ако едната страна не желае доброволно да си погаси неустойката, следва по съдебен ред да му се търси отговорност. Договорът би служил като извънсъдебно изпълнително основание за точно определени суми, вписани в него, но само ако е нотариално заверен" - пояснява Павел Цанев.

Защита за наемодателите

Застрашени са обаче не само наемателите. Има случаи, когато след две три години нищо неподозиращият наемодател се оказва задлъжнял с няколко хиляди лева, а наемателят длъжник е заминал в чужбина или е в производство по несъстоятелност. За да си осигурите защита срещу недобросъвестни наематели, които не заплащат своите задължения, трябва например да прехвърлите партидите за вода и електричество и на наемателя, да откриете телефонен пост на негово име. Иначе задълженията са събираеми, но след като наемодателят заплати всички задължения и заведе иск срещу наемателя за възстановяване на неплатените от него суми. "Практиката е показала, че това отнема години, а резултатът не винаги е задоволителен. Ето защо наемодателят следва да представи документи, че няма задължения към експлоатационните дружества и тогава ще се търси отговорност само на неплатилия наемател.

Интересни факти:

Има хазяи, които поставят условие в апартамента да не преспиват други лица, като за преспиване се счита престоят в апартамента повече от половината време между 22:00 и 6:00 часа.

Някои хазяи изискват чрез договорите наемателите да плащат такса смет, такса сграда, да нямат деца, да няма домашни любимци, да са чужденци, да се държат възпитано и законосъобразно във и извън имота, да поддържат 24-часова връзка с тях и т.н.

По данни на "Адрес недвижими имоти" наемите в София за първото полугодие на т.г. спрямо второто полугодие на м.г. са се оскъпили с 2.86%, а в Бургас с 26.89%.
Източник: capital.bg