Прекратяване на договор Под наем на Имот

Въпрос: Имам сключен договор под наем за срок от 1 година, който изтече преди 1 месец. В него е уговорено, че в случай на прекратяване е необходимо eдномесечно предизвестие, иначе се дължи обезщетение в размер на 1 наем. Валиден ли е изобщо такъв договор, който не е нотариално заверен и представлява напечатан лист хартия? И след като е изтекъл срокът, може ли да се иска обезщетение? Имат ли такова право, при условие че ми заявиха, че увеличават наема? Ако този договор е валиден (което ме съмнява) и аз дължа обезщетение, тогава и наемодателят ми би трябвало да няма право да увеличава упоменатия в договора наем, нали? Ако се спазва условието за предупреждение, тогава защо не се спазва упоменатата сума? Щом договорът е изтекъл и аз не съм се разписала никъде, че все още е в сила, тогава за какво предизвестие става въпрос?

Отговор: Поставените проблеми са много често срещани в реалния граждански оборот. Това се дължи както на увеличаващите се като брой наемни договори, така и на непълнотата на законовата рамка.

В България правната уредба на наема е една и съща, независимо дали става дума за наем на движими вещи или пък на недвижими имоти. За разлика от много други страни в българското законодателство липсват специални правила за наемните договори на недвижими имоти. Това провокира и подпомага проблеми като изложените в писмото - включително и острото им развитие, свързано и със спорове, и със скандали, а нерядко и стигащо до съдебната зала. Основните разпоредби и общите правила, свързани с наемния договор, безспорно са в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Освен тях важни текстове и правила могат да се открият в Гражданския процесуален кодекс, Правилника за вписванията, съдебната практика, закона за държавната собственост, закона за общинската собственост. За валидност на наемния договор не е необходимо да бъде спазена някаква форма - той може да се сключва в писмена или устна форма. Но когато става дума за договор за наем на недвижим имот, е за предпочитане той не само да е в писмена форма, но и да е със заверени нотариално подписи и да бъде вписан в службата по вписвания. Основната причина за това е, че няма по-добър начин за доказването на неговото съществуване от писмената му форма.

Писмената, заверена и вписана форма е добро решение и за наемателя, и за наемодателя.

Не само за сигурност, но и при проблеми всеки един от тях може да докаже не само наличието на договора, но и какво точно е записано в него. В конкретния случай такава форма няма, което не прави договора невалиден. Напротив - той си е съвсем редовен. Ако има дата и подписи, това го гарантира донякъде. И може да е не само напечатан, но и да е написан и ръкописно. Дори както по-горе бе посочено, може да става дума и за устна уговорка. Но при тези случаи - когато няма вписване и нотариална заверка, и наемодателят, и наемателят рискуват много и почти си гарантират проблеми, каквито са възникнали в случая. Що се отнася до срока и до исканото обезщетение, тук трябва да бъдат посочени няколко неща. Съгласно ЗЗД договорът за наем се прекратява с изтичането на наемния срок. Ако обаче след това използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. В конкретния случай и от посоченото във въпросите сме изправени именно пред тази хипотеза. Защото договорът е изтекъл, а месец след това наемателят продължава да е в имота. Тогава тук ще влезе в сила правилото, посочено в ЗЗД за наемен договор, сключен без определен срок. А именно, че договорът за наем се счита прекратен с предизвестие от всяка от страните един месец по-рано. Или иначе казано, в случая правилно е поискано предизвестие или съответно обезщетение в размер на един месечен наем. Има и тълкувания, че това правило за предизвестието от един месец важи само за договорите под наем, които изначално са били уговорени без срок, а не и за тези, които стават безсрочни след изтичането на заложен в договора срок. По същество обаче от този момент те са безсрочни и трябва да се подчиняват на общото правило. Това са принципи. Такова например е правилото, според което и наемодателят ще дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота - примерно го продаде, замени, дари и т.н.. В конкретния случай обаче наемът, който се дължи - като предизвестие или обезщетение, не може да е в нов размер, а ще е в този, договорен до момента. Наемодателят може да поиска само него. Що се отнася до искането за увеличаването на наема, няма нищо общо с проблемите на прекратяването, с предизвестието и съответно с обезщетението. Увеличаването е въпрос на договаряне. Това увеличение също не може да е самоволно. Тук също трябва поне месец предупреждение, а може в договора да се запише и по-дълъг срок за предупреждение за увеличаване на размера на наема.
 
Източник: в-к Сега