Пазарът на наеми расте поради малкото покупки на имоти

"Наистина не разбирам как така къщите са недвижими имоти", споделил охлювът на съпругата си, докато преглеждал сутрешния си вестник. И в действителност, поне що се отнася до цените им през последните години, те не просто се движиха нагоре, а направо галопираха. Повишаването се усети най-силно на пазара в столицата, като в някои квартали само през миналата година цената се качи с 50%, а средната оферта за квадратен метър задмина 1000 евро.

От началото на 2008 г. обаче високите цени на жилищата и повишените лихви по ипотечните кредите накараха все повече хора, които не разполагат със собствен дом, да предпочетат наема като вариант да си осигурят място за живеене.

Търсене, но и силно предлагане

От началото на годината от агенцията за имоти "Адрес" отчитат увеличение от около 20% на обема на сключените сделки за наем в сравнение със същия период на 2007 г. В същото време повече са и предлаганите за отдаване жилища. От компанията отбелязват, че най-драстичен е ръстът на офертите за новопостроени апартаменти, като само за последните три месеца процентът им от общото предлагане е нараснал от 6 на 15.

Има и лека тенденция за нарастване на наемите, отбелязват от "Адрес". Според данните им най-сериозно увеличение има в Бургас - около 15% за шестмесечието на годината. На второ място е отбелязаният ръст в град Варна - над 8%. В София наемите са се повишили с 5.5%, а в Пловдив - с 4%. Ръст в цените на наемите има и в Благоевград.

"Цифрите следват ясна икономическа логика - нарастват наемните нива в градовете, където има по-висок стандарт на живот, съчетан с по-силна вълна на преселване и/или там, където има университети", коментира Катя Ценова от "Адрес".

Повишен интерес към наемането на жилища за сметка на покупките отчитат и от агенция "Явлена". Според тях една от основните характеристики на наемния пазар към момента е, че размерът на наема все още е по-малък от този на месечната вноската по ипотечен кредит (ако 40% и нагоре от цената се плащат банков заем). Това изчисление според "Явлена" автоматично кара много клиенти да предпочитат по-изгодното живеене под наем.

Есенна реколта

От години движение в цените на жилищните наеми има в периода от края на юли до началото на ноември, като през останалото време от годината цените се задържат. "Основните причини за това са началото на академичната година и фактът, че по това време на годината се правят смени на дипломатически представители в посолствата и персонала в някои чуждестранни фирми", отбелязва Орлин Владиков от агенция "Орвитекс".

Предпочитаните жилища са по-малките апартаменти с цена до 250 евро, намиращи се в периферията на града. От агенциите обясняват, че крайните квартали се избират от наемателите основно заради по-ниската цена. Фактори са и добрият транспорт и инфраструктура, както и наличието на големи и лесно достъпни търговски обекти в по-крайните квартали. В момента най-предпочитаните в столицата са кварталите "Люлин" и "Младост", където наемът на двустаен апартамент е средно 240 евро на месец (виж таблицата). В "Надежда" и "Обеля" се наблюдава увеличаване на наемите с 10-12% от началото на 2008 г., като цената за гарсониера през юни достига 220 - 250 евро на месец.

Сравнително бавно се сключват сделки за наем на по-луксозните, и разбира се по-скъпи жилища, сочат наблюденията на Лили Симова от "Олимп Ю.В.". Най-трудно на пазара се отдават къщи в доскорошните вилни зони на столицата, а сега квартали, където според статистиката на "Орвитекс" предлагането се е увеличило три пъти за последните две години. Наемите в тези райони според Владиков варират между 1500 - 3500 евро за самостоятелна къща, а най-търсени са такива имоти в Бояна, Сименово и Драгалевци.

Какво искат наемателите

Като цяло най-търсени в София си остават двустайните жилища. На първо място са тези, които са ремонтирани, добре обзаведени и имат необходимите електроуреди. Водещ критерий при търсенето е състоянието на апартаментите и обзавеждането. От второстепенно значение за наемателите е дали строителството е ново или старо, панел или тухла. Посредниците обясняват, че като цяло жилищата старо строителство са по-добре оборудвани от жилищата новоизградените, което запазва и по-високата им цена. Според тях те са търсен дом предимно от самостоятелно живеещи млади хора, за които от основно значение е какви удобства предоставя апартаментът.

Новите апартаменти, които в най-честия случай не са обзаведени, се избират от млади семейства, които все още не притежават собствен дом, но имат цялото необходимо оборудване за такъв.

Посредниците отчитат, че за все по-голяма част от клиентите им е от първостепенно значение жилището, което наемат, да е близо до местоработата им. С това си обясняват и силния интерес в момента към жилищата в "Младост" 4, където се намира "Бизнес парк София".
"Предвид развитието на районите около бул. "България" и бул. "Тодор Александров" като зони с най-престижни офис сгради очакваме близките до тях райони да се търсят все повече, а това значи и сигурно покачване на наемните цени в тези квартали", прогнозира Катя Ценова от "Адрес".

Нови правила

От началото на месец април агенциите отчитат и увеличаване на броя на наемодателите, които искат промяна на вече договорените суми за наем. "При някои от тях исканото повишение достигна рекордните 50%. Особено ако наемателите са настанени в жилището преди повече от 2 години. Но и наемателите са осведомени за пазарните цени, затова преговарят успешно и много малък процент от исканията на наемодателите се удовлетворяват на 100%", коментираха случай от практиката си "Адапт консулт". Затова и от всички агенции съветват наемателите да подписват клауза за размера на индексацията на наема. Класическата схема е това да е процентът на инфлацията - европейската или българската.

Източник: В-к Капитал